Chcąc odpowiednio przygotować teren pod budowę domu, nie można zapomnieć o tym, że ziemia nie powinna być sypka. Gdy grunt się obsuwa, wtedy wyrównanie działki pod budowę domu staje się o wiele bardziej kłopotliwe i skomplikowane. Podobnie wówczas, gdy należy na takiej nieruchomości oznaczyć rowy melioracyjne.
Pierwszy etap procesu odrolnienia działki następuje według zasad określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przebiega on na dwa sposoby w zależności od tego, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej mpzp) czy też nie.
1. Szukamy odpowiedniej działki: Upatrzmy na rynku kilka różnych działek. I niestety nie wystarczy wziąć pod uwagę jedynie estetyki ich otoczenia. Każda działka jest inna, tzn. wyróżnia się spośród innych indywidualnym zespołem tzw. cech rynkowych. Grunty sprzedawane pod budowę domów mogą też czasami kryć pułapki, z istnienia których warto wcześniej zdać sobie sprawę, żeby nie wpaść w żadną z nich. Lokalizacja nieruchomości Istotna będzie też odległość do pracy, szkół, lekarzy, sklepów a i do najbliższych sąsiadów. Jedni bowiem boją się odludzia, drudzy nienawidzą zaglądać do cudzej kuchni przez okno. Zazwyczaj im dalej działka leży od centrum miasta tym jest tańsza. Nawet jeśli posiadamy samochód, należy sprawdzić też inne połączenia komunikacyjne. Istotne są nie tylko na wypadek awarii auta, ale i dla gości odwiedzających nas oraz nasze dzieci. Media czyli uzbrojenie terenu Plac uzbrojony, to znaczy taki, do którego doprowadzony jest prąd i woda, jest na ogół droższy od nieuzbrojonego o około 10 do 15 procent. Uzbrajanie terenu i formalności z tym związane są nie tylko kosztowne i czasochłonne, ale czasem i kłopotliwe. Przy szacowaniu i porównywaniu kosztów warto dowiedzieć się z jak daleka będziemy musieli doprowadzić brakujące media. Czy wodę da się doprowadzić od odległego od nas o kilkaset metrów sąsiada, czy będziemy kopać na podwórku studnię? W zakładzie energetycznym dobrze jest też ustalić wysokość kosztów rozbudowy sieci. Jeżeli działka leży we wsi może się pojawić problem z odprowadzeniem ścieków. W grę może wchodzić budowa szamba lub ekologicznej oczyszczalni ścieków. Budowa tej drugiej nie tylko wymaga większych niż szambo pieniędzy, ale i obwarowana jest licznymi przepisami prawnymi, które utrudniają uzyskanie obowiązujących pozwoleń. Poza tym nie wolno budować oczyszczalni tam, gdzie jest wysoki poziom wód gruntowych. Lokalne warunki gruntowe - geologiczne i hydrologiczne Trzeba sprawdzić czy działka nie jest położona niżej niż otaczający ją teren, czy nie jest podmokła, czy po opadach nie zalega na niej woda, jaki jest poziom wody w studniach i na przyległym terenie. Warto też sprawdzić czy teren nie znajduje się na terenach zalewowych, co mogłoby być kłopotem w przypaku powodzi. Wpływa to wszystko na decyzję o wyborze projektu, na możliwość podpiwniczenia budynku, konieczność podniesienia budynku w terenie, czy konieczność stosowania specjalnych izolacji wodochronnych, zaś w trakcie robót ziemnych mogą wystąpić kłopoty z odwodnieniem wykopów. Domy mieszkalne usytuawane w wilgotnym terenie narażone są np. na wilgoć, wykwity soli, grzyb domowy i niekorzystny klimat wewnątrz pomieszczeń mieszkalnych. Grunty podmokłe na ogół też wykluczają stawianie podpiwniczonego domu a fundamenty budynku trzeba specjalnie izolować. Budując tu dom skazujesz się na życie w dosyć niezdrowym, wilgotnym środowisku a podczas ulew i wiosennych roztopów na uciążliwości związane ze zwiększoną ilością wody wokół domu. 2. Sprawdzenie miejscowych planów Powinniśmy sprawdzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Plany te znajdziemy w urzędzie gminy. Składają się one z map i części opisowych - obie części są dla nas ważne. Z planów tych wynika jakie jest przeznaczenie gruntu - czy jest to działka budowlana, rolna czy rekreacyjna, jakie są zamierzenia gminy w odniesieniu do sąsiednich terenów (czy w pobliżu nie zaplanowano budowy drogi szybkiego ruchu, oczyszczalni ścieków albo wysypiska śmieci). Z części opisowej planu możemy dowiedzieć się np. o dopuszczalnej wysokości planowanych obiektów, liniach zabudowy czy projektowanym uzbrojeniu terenu. Planowane bowiem w sąsiedztwie inwestycje wpłyną nie tylko na jakość naszego życia, ale i na wartość posesji. Dobrze, jeśli w pobliżu powstanie kort tenisowy czy park. Zdecydowanie jednak lle, gdyby tuż obok zaplanowano spalarnię śmieci, stację benzynową lub niewielki zakład, który stosowałby przy produkcji chemikalia. Może to stanowić istotną uciążliwość. 3. Bardzo ważnym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej Księgi takie znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych. Każdy może je przeglądać, zaś przeglądanie ich jest bezpłatne. Aby obejrzeć księgę musimy znać jej numer. Informacji tej powinien nam udzielić obecny właściciel gruntu. Z księgi możemy dowiedzieć się między innymi: - kto jest właścicielem działki (czasem właścicieli może być kilku, trzeba też uważać na nieuregulowane stany prawne nieruchomości, gdyż mogą one utrudnić i wydłużyć proces jej nabycia) - czy działka jest obciążona służebnością drogi koniecznej, czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez grunt lub innym ograniczonym prawem rzeczowym - czy nieruchomość jest obciążona hipoteką czyli czy ciąży na niej dług. Nieaktualne dane są w księdze podkreślone czerwonym kolorem. Przeglądając księgę należy zwrócić uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu (wniosek taki będzie dopiero rozpatrywany i interesujące nas informacje mogą ulec zmianie. Aby sprawdzić treść księgi wieczystej potrzebny będzie jej numer, który trzeba wpisać do Kupno działki wymaga umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego Przy nabywaniu działki zalecana jest ostrożność. Przede wszystkim należy poprosić osobę sprzedającą o podanie tytułu prawnego do ziemi i okazanie wypisu z ksiąg wieczystych (z datą nie starszą niż sprzed trzech miesięcy bowiem tyle taki wypis jest ważny). Jedną z czyhających na nas przy kupnie nieruchomości pułapek może okazać się obciążenie hipoteką - czy właściciele zaciągali kredyty bankowe, których gwarancją spłaty jest kupowany przez nas grunt. Jeśli pochopnie uwierzymy, że dotychczasowy właściciel placu spłacił kredyty i jedynie nie uporządkował jeszcze księgi, po czym okaże się to kłamstwem, bank będzie dochodził swych praw i zgłosi roszczenia wobec już naszej działki. Zmiana właściciela będzie bez znaczenia. 5. Opłaty: Do ustalonej z właścicielem ceny działki musimy doliczyć inne wydatki. Dodatkowo przyjdzie nam zapłacić opłatę skarbową w wysokości 2 procent od wpisanej w umowę wartości działki. Im większa cena działki, tym wyższa też opłata. Jeśli szukamy działki przez pośrednika, również jemu będziemy winni gażę w wysokości 1,5 do 3% ceny kupowanego placu. Do obowiązkowych kosztów należy też opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, podatek od nieruchomości lub opłaty za wieczyste użytkowanie.
Wybór działki pod budowę domu wiąże się z szeregiem trudnych decyzji. Im atrakcyjniejsza działka, tym cena za nią wyższa. Znając granicę kosztów, jakie możemy ponieść, rozpatrzmy jej lokalizację. Tu kryteriów jest kilka i dla każdego coś innego będzie najistotniejsze.
Wiosna to dobry moment na wybór działki. Początek roku sprzyja poszukiwaniom odpowiedniego miejsca na budowę domu. Trzeba to robić z głową. Oto kilka porad, by nie popełnić błędu. Zakup działki pod budownictwo jednorodzinne to bardzo indywidualna sprawa, lecz warto być czujnym. Kupno własnej działki to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Najważniejszym dokumentem określającym własność działki jest oczywiście księga wieczysta. To w niej dowiemy się, kto jest prawowitym właścicielem (bądź właścicielami) gruntu oraz to czy nie jest na przykład objęty hipoteką. By poznać całą historię działki należy zapytać właściciela o numer Księgi Wieczystej i sprawdzić ją samodzielnie na stronie internetowej - EUKW. Jeżeli właściciel nie zna numeru, można go znaleźć w ewidencji gruntów i budynków w Wydziału Geodezji miejscowego starostwa. W wydziale geodezji można znaleźć również takie informacje jak mapę określającą powierzchnię działki, typ gruntów oraz pełne dane właścicieli. Co może się przydać w późniejszych etapach projektowych. Nie każda działka budowlana nadaje się do budowy domu. To musimy ocenić sami. Działka powinna mieć przynajmniej 700 metrów kwadratowych powierzchni i ponad 22 metrów szerokości, abyśmy mogli bez problemu zaprojektować na niej dom wraz z ogrodem. Na działkach o mniejszej powierzchni będzie to oczywiście możliwe, lecz utrudniona będzie budowa oraz z pewnością wpłynie to na komfort późniejszego użytkowania. W poszukiwaniach najlepiej zwracać uwagę na działki w kształcie prostokąta i kwadratu. Działki w kształcie trójkąta bądź trapezu będą trudne w aranżacji, a ponadto mogą wystąpić problemy w procesie budowy. Zdecydowana większość inwestorów poszukuje działek zorientowanych na północ, czyli wjazd na teren będzie od strony północnej, a ogród od przeciwnej. Jest to o tyle logiczne, że wtedy ogród będzie równomiernie doświetlony. Status działki budowlanej to nie wszystko. Istotnym elementem możliwości postawienia domu jest korzystny wynik mapki w planie zagospodarowania przestrzennego - czyli douszczenie działki pod teren do zabudowy. Taki plan jest dostępny w gminnym wydziale architektury i urbanistyki. Jeżeli jest zatwierdzony, trzeba sprawdzić jaka zabudowa jest dopuszczona. Część gmin w Polsce nie ma takiego planu - wtedy nie trzeba się nim przejmować, choć istnieje ryzyko, że za siatką naszej posesji w ciągu paru lat powstanie wysypisko bądź cmentarz. Jeżeli taki plan nie jest zatwierdzony, powinniśmy wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie WZ-ki (czyli warunków zabudowy). Urząd ma na odpowiedź... pół roku. W tym czasie może również zawiesić to postępowanie. Dzieje się tak w wypadku, gdy postanowi ustanowić plan zagospodarowania. Doprowadzenie mediów do działki niejednokrotnie przewyższa koszt jej zakupu. Dlatego przed jej kupnem należy dokładnie sprawdzić, które z kosztów spadną na nowego właściciela. Informację o uzbrojeniu działki znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Doprowadzenie mediów może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych. Wbrew pozorom temat drogi dojazdowej jest bardzo istotny. Główny problem to tzw. służebność drogi (droga konieczna). Jeżeli do posesji prowadzi droga nie oznacza to, że jest to własność gminy. Może się okazać, że grunt należy do sąsiada. W takiej sytuacji należy się dogadać z właścicielem działki polubownie bądź na zasadzie odpłatności. W przypadku, gdy właściciele nie potrafią dojść do porozumienia sprawę służebności drogi może rozstrzygnąć sąd. Zdjęcie główne:Jeśli masz już działkę pod budowę domu, jeszcze zanim rozpoczniesz prace budowlane, udaj się do Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta (do którego przynależy działka), aby pobrać wpis i wyrys Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni lub decyzja o warunkach zabudowy.
Często zdarza się, że w ofertach działka figuruje jako budowlana. Niestety po analizie dokumentacji wyraźnie widać, że masz do czynienia z gruntami rolnymi Kupno działki budowlanej czy rolnej, nieraz jest trudniejsze niż kupno mieszkania. Zanim podpiszesz umowę kupna musisz zwrócić uwagę na kilka szczegółów, dzięki którym unikniesz późniejszych problemów. Przed kupnem działki sprawdź ukształtowanie terenu Z reguły decyzję o zakupie konkretnej działki podejmujemy kierując się ceną gruntu. Biorąc pod uwagę, że planuje się również budowę domu, warto pamiętać o rozsądnym gospodarowaniu pieniędzmi na kupno działki. Oglądaj tylko te działki, które mają odpowiednią wielkość. Przygotowując się do budowy domu jednorodzinnego optymalna powierzchnia to co najmniej 700 m2. Taka powierzchnia pozwoli Ci w przyszłości na bezproblemowe zaprojektowanie domu z ogrodem. Dodatkowo, ważnym aspektem jest kształt działki. Te o nieregularnych kształtach (trójkąty, trapezy) mogą generować problemy związane z wkomponowaniem projektowanego domu. Jeżeli dodatkowo działka ma mniej niż 16 m szerokości, trudno będzie znaleźć odpowiedni projekt. Wtedy pozostanie zamówienie znacznie droższego, indywidualnego. Większość osób poszukujących działek wizualizuje je tak, by wjazd na działkę znajdował się od strony północnej, a od południa ogród. W praktyce nie jest to takie łatwe do osiągnięcia. Oglądając działkę zwróć uwagę również na ukształtowanie terenu. Liczne spadki terenu mogą powodować problemu podczas projektowania domu, a także generować koszty związane z dostosowaniem technologii do kształtu działki. Trudniej na tego typu działce, zaprojektować również ogród. Dojazd do kupowanej działki budowlanej Pamiętaj, że działka musi posiadać drogę dojazdu o określonej przez władze lokalne szerokości. Nie ma problemu jeśli jest to droga publiczna. W przypadku, jeśli konieczny będzie dojazd przez inne działki, których nie jesteśmy właścicielem, niezbędne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z reguły nie ma z tym większych problemów, ale gdy natrafisz na upartego sąsiada, sprawa może skończyć się nawet w sądzie. Ważnym elementem jest określenie, kto odpowiada za dojazd w sezonie zimowym - czy droga jest odśnieżana i naprawiana. Ponadto, jeśli działka jest położona przy ruchliwej drodze, należy pamiętać, że dom powinien być od niej odpowiednio oddalony. Także jego projekt powinien uwzględniać większe natężenie hałasu. Pamiętaj, że nie zawsze fizycznie istniejący dojazd gwarantuje formalny dostęp do działki. Zbadaj grunt, zanim zdecydujesz się na kupno działki Jeżeli nie jesteś pewien, co kryje w sobie ziemia, warto zdecydować się na badania gruntu. Jest to zazwyczaj seria odwiertów, która pozwala lepiej dobrać strukturę fundamentów. Mając wiedzę o rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych, będzie łatwiej zaprojektować przyszły dom. Ponadto tego typu badania odkrywają czasem niedopowiedzianą historię gruntów. Okazuje się, że w tym miejscu było kiedyś wysypisko, czy też pozostałości po innych budynkach lub też są to grunty z przewagą torfu uniemożliwiające zastosowanie tradycyjnych metod budowy domu. Z jednej strony taka wiedza da nam odpowiedź na pytanie, czy grunty nie są np. skażone przez składowane tam substancje, ale także pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy rozpoczęciu prac budowlanych. Często poszukuje się działek w pobliżu cieków wodnych. Dlatego warto sprawdzić, czy grunty nie są terenami zalewowymi. Obecnie nie trzeba polegać tylko na zapewnieniach sprzedającego. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się na ogólnodostępne. Przy okazji warto zaznaczyć, że jeśli w pobliżu działki znajduje się wał przeciwpowodziowy budowa domu (o ile w ogóle będzie możliwa) musi być oddalona od podstawy wału o co najmniej 50 m. Istnieją też ograniczenia w budowie domów na działkach z dostępem do linii brzegowej. Sprawdź, czy działa budowlana ma dostęp do mediów Podstawą przy zakupie działki budowlanej musi być dostęp działki do energii elektrycznej. Fakt, że w pobliżu znajduje się słup energetyczny nie jest wystarczającą gwarancją, że na działce będzie można podłączyć prąd. Każdorazowo należy upewnić się u dostawcy energii o możliwościach podłączenia prądu. W tym celu w zakładzie energetycznym należy złożyć wniosek o ustalenie warunków przyłączenia do sieci. Warto też sprawdzić, czy jest możliwość podłączenia do sieci wodociągowej. W wielu przypadkach będzie to niemożliwe, ale zawsze pozostaje przecież możliwość wywiercenia własnego ujęcia. Ideałem byłby dostęp do wszystkich podstawowych mediów, ale takie grunty z reguły są znacznie droższe. Czy działka, którą chcesz zakupić ma ciekawą okolicę? Częstym błędem popełnianym przez osoby kupujące działki, jest zakup gruntów z dala od infrastruktury drogowej. W rezultacie każde wyjście z domu wymaga korzystania z auta. Zanim zakupisz działkę, warto sprawdzić, jak daleko znajduje się najbliższy sklep i czy odległość do placówek oświatowych nie będzie problemem w codziennym funkcjonowaniu. Warto przeanalizować system komunikacji publicznej. Warto pamiętać, że działki położone w bliskiej odległości do stacji kolejowej mają wyższe ceny niż ich odpowiedniki oddalone od tej formy komunikacji. Zwykle działki oglądamy tylko za dnia. Warto choć raz wybrać się tam wieczorem, aby sprawdzić, jak wygląda teren po zmroku, czy oby nie jest niebezpiecznie. Okolica to nie tylko sąsiednie działki, ale pobliskie zabudowania. W przypadku, gdy przeważającą substancją jest mieszkaniowa, nie ma powodów do niepokoju, ale gdy w bliskim sąsiedztwie jest np. duży market, zakład produkcyjny, czy warsztat warto dokładnie prześledzić, czy oby działalność takiego punktu nie będzie mieć negatywnego wpływu na komfort zamieszkania. WIDEO: Zakup działki budowlanej - czy warto targować się o cenę? Zakup działki budowlanej - czy warto targować się o cenę? Ustal stan prawny nieruchomości przez zakupem W ewidencji gruntów i budynków (wydział geodezji miejscowego starostwa) uzyskasz wypisy z rejestru gruntów i mapę szczegółowo określającą powierzchnię działki, klasę gruntu, dane właścicieli i numer księgi wieczystej. Podstawowym źródłem wiedzy o gruntach będzie właśnie księga wieczysta. Jeśli właściciel udostępni nam jej numer, możesz samodzielnie na stronie zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości, jakie jest jej przeznaczenie, oraz czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Może się też zdarzyć, że na działce jest np. ustanowiona służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją, by nie być zaskoczonym, że sąsiad przejeżdża przez nasze grunty, by dostać się do swojej posesji. Przede wszystkim jednak analiza księgi wieczystej umożliwi nam weryfikację, czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy jest jedynym właścicielem działki i możemy z nią rozmawiać o zakupie. Przeznaczenie kupowanej działki Często zdarza się, że w ofertach działka figuruje jako budowlana. Niestety po analizie dokumentacji wyraźnie widać, że masz do czynienia z gruntami rolnymi, których proces odrolnienia może być długotrwały i kosztowny, albo działkami przeznaczonymi pod budownictwo usługowe czy przemysłowe, co uniemożliwi uzyskanie zgody na budowę domu. Dlatego zawsze należy weryfikować przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy. Jeśli rzeczywiście działka figuruje jako budowlana, z planów dowiemy się, jakie są parametry techniczne budynku – wielkość zabudowy, wysokość budynku, kształt dachu, itp. W przypadku braku miejscowego planu należy sprawdzić zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z ww. materiałów dowiemy się także, czy dopuszcza się w ogóle budowę domu na działce o tej wielkości. Niekiedy zbyt mała działka może powodować brak możliwość wzniesienia domu. Można także wystąpić o warunki zabudowy, który określa maksymalną powierzchnię zabudowy. Jest to cenna informacja, która pozwoli zorientować się, czy wielkość planowanych zabudowań pokrywa się z prawem miejscowym.
Marzysz o własnym domu jednorodzinnym, ale kompletnie nie wiesz, od czego zacząć? Cykl poradników dot. budowy domu od zera przeprowadzi przez każdy etap, od zakupu ziemi, aż po wykończenie domu. W tym poradniku zajmiemy się zakupem odpowiedniej działki budowlanej. Dowiesz się jaką działkę kupić pod budowę domu, na jakie kwestie zwrócić uwagę przy wyborze ziemi, podpowiemy Ci także o niezbędnych formalnościach przed dokonaniem możemy postawić swój wymarzony dom, nie tylko na działce budowlanej. Istnieje także możliwość wybudowania się na działce rolnej. Jak to zrobić? Sprawdź w tym poradniku: Przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Wybierając działkę pod budowę wymarzonego domu, w pierwszej kolejności należałoby zwrócić uwagę na okolice. Jest to ważny krok, zanim zdecydujemy się na kupno działki budowlanej. Oczywiście tutaj liczą się indywidualne preferencje. Dla kogoś będzie miało duże znaczenie czy w pobliżu znajduje się jakiś sklep, innej osobie będzie to obojętne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Przykład: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny w gminie Suwałki Decydując się na zakup działki budowlanej, warto sprawdzić, czy gmina, na której znajduje się interesująca nas ziemia, posiada wyżej wspomniany plan zagospodarowania. Jeżeli tak, powinniśmy zapoznać się z tym dokumentem. Dostęp do MPZP możemy uzyskać w urzędzie gminy, za opłatą otrzymamy mapę wraz ze szczegółowym opisem. Plany również dostaniemy na stronie internetowej gminy. To w tym dokumencie sprawdzimy: przeznaczenie terenu, granice działek oraz jakie są zasady korzystania z tych ziem,w przypadku stawiania domu, jakie są dozwolone wymiary, materiały elewacyjne oraz inne elementy budynku, jakie działalności gospodarcze są przewidziane na tych terenach. Może okazać się, że w pobliżu planowana jest hodowla trzody chlewnej lub inny zakład niezbyt sprzyjający mieszkaniu w okolicy,dozwolone sposoby odprowadzania ścieków,czy ziemia, którą jesteśmy zainteresowani, nie jest objęta ochroną przyrody lub dziedzictwa kulturowego. Jeśli tak to, jakie zasady obowiązują. To są niektóre informacje, które możemy dowiedzieć się z dokumentu, w planie może być zawarta o wiele większa ilość wskazówek. Jak wygląda taki plan? Jest to mapa uwzględniająca granice terenów, zawiera krótkie opisy poszczególnych gruntów. Do mapy dołączona jest także część opisowa zawierająca bardziej szczegółowe informacje dotyczące przeznaczenia terenów. Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces uzyskania pozwolenia na budowę będzie znacznie wydłużony. W tym przypadku należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Oparte są one na studium do planu zagospodarowania. W studium znajdziemy uproszczone warunki, którymi można się sugerować, aby decyzja z większym prawdopodobieństwem została rozpatrzona pozytywnie. Należy pamiętać, że takie studium nie stanowi aktu prawnego, dlatego na jej podstawie nie można podejmować decyzji administracyjnych. Co to znaczy? Że nawet jeśli nasz wniosek o zabudowę jest zgodny ze studium do MPZP, to nie ma gwarancji, że gmina wyda pozwolenie na budowę. Wnioskowanie o wydanie warunków zabudowy jest o wiele trudniejsze. Dlatego, że muszą być sprzyjające okoliczności. Wniosek o warunki zabudowy Jakie warunki powinny być spełnione, aby ubiegać się o wydanie warunków zabudowy?: dostęp do drogi publicznej,możliwość podłączenia mediów,ziemia niskiej klasy rolnej, (IV-VI),jest zgodne z innymi przepisami prawa i regulacjami,sąsiednie działki są zabudowane. We wniosku o wydanie warunków zabudowy powinny znaleźć się takie informacje jak: określenie granic działki, sporządzoną na mapie kastralnej lub zasadniczej, najlepiej zatrudnić do tego geodetę,sposób zagospodarowania działki, tutaj określamy mniej więcej gabaryty naszego domu, ważne, aby dodać zapasu. Dlatego, że niedoszacowanie może sprawić więcej kłopotu w późniejszej realizacji niż przeszacowanie. Plan naszego domu powinien zawierać też ilość kondygnacji, powierzchnię użytkową,musi także znaleźć się informacja o obecnym stanie uzbrojenia działki oraz prac, jakie są potrzebne w tym zakresie, również powinniśmy określić zapotrzebowanie na media i sposób odprowadzania ścieków oraz gospodarowania odpadami,dane charakteryzujące wpływ naszej inwestycji na środowisko. Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy? Przede wszystkim wytyczne dotyczące zabudowy, maksymalna powierzchnia, jakie wymiary może mieć dom, jaki jest przewidziany dostęp do drogi publicznej, w jaki sposób działka będzie uzbrojona, wytyczne dotyczące teren jest objęty ochroną konserwatora zabytków, możemy tam znaleźć bardziej szczegółowe wytyczne dot. budowy, np. kolor ścian. Może zdarzyć się tak, że wójt gminy jednak odmówi nam warunków zabudowy, jeżeli nie są spełnione wcześniej podane warunki. Warunki zabudowy są wydawane bezterminowo, chyba że: inny inwestor uzyska warunki zabudowy na tym terenie, a także pozwolenie na budowę,gmina ogłosi proces uchwalania planu miejscowego zagospodarowania. Zdarza się, że sprzedający już posiada takie pozwolenie. Jednak należy pamiętać, że jeżeli nasz dom nie mieści w ustalonych warunkach, będziemy i tak musieli udać się po pozwolenie. W chwili otrzymania nowego poprzednie traci ważność. Kolejnym aspektem, na który warto zwrócić uwagę to łatwy dojazd do centrum lub miasta. Na to składa się kilka elementów. Po pierwsze stan drogi, po drugie czy jest odśnieżana (chociaż zimy są już łagodniejsze, pogoda lubi zaskakiwać). Dla właściciela terenowego samochodu nie będzie to stanowić żadnego problemu. Jednak, dla posiadacza ekskluzywnego auta o niskim zawieszeniu, słabej jakości droga może uprzykrzyć dojazdy np. do pracy. Służebność drogi koniecznej Co, jeżeli działka nie ma dostępu do drogi publicznej i aby dojechać do niej, należy skorzystać z prywatnej drogi? W tym przypadku właściciel posesji musi ustalić służebność drogi koniecznej z osobą, do której należy ta droga. Możemy ją ustalić umownie, taka informacja powinna zostać zawarta w akcie notarialnym. Obie strony ustalają wspólnie wynagrodzenie, za możliwość skorzystania z drogi. Takie opłaty występują w dwóch wariantach: jako cykliczne lub jednorazowe. W przypadku, kiedy obie strony nie mogą dojść do porozumienia. Służebność drogi koniecznej zostaje ustalona w wyniku procesu sądowego. Koszty, jakie ponosi strona ubiegająca się o dostęp do drogi, ustala sąd na podstawie różnych czynników np. spadek wartości ziemi w skutek przeprowadzenia przez nią drogi widoki, dobra lokalizacja to nie wszystko, jeżeli zamierzamy spędzić resztę życia w naszym nowym domu jednorodzinnym, powinniśmy przyjrzeć się sąsiedztwu. Niektórzy, woleliby mieszkać od nich z dala, jednak w pewnych sytuacjach może sprawić to trochę kłopotu. Na przykład, kiedy żona będzie musiała zostać sama w domu przez kilka nocy, może to rodzić pewien dyskomfort w poczuciu zdecydujemy się na wariant mieszkania wśród sąsiadów. Dobrze jest przyjrzeć się ich posesjom. Nie chcielibyśmy odpoczywać w ogrodzie, gdzie ktoś obok prowadzi zakład wędzarniczy prawda? Jaką wielkość i jakie ukształtowanie terenu powinna mieć działka budowlana? Niezależnie od typu budowli, najbardziej pożądane są działki budowlane o dosyć płaskim terenie. Wszelkie nierówności mogą ograniczyć dowolność w wyborze projektu domu lub znacznie podnieść koszty inwestycji. Jeżeli chodzi o wielkość jest to dosyć indywidualna sprawa, ale radzimy do 1 tys. m2. Większość ludzi marzy o wielkiej działce. Należy jednak pamiętać, że dbanie o ziemię np. o powierzchni 2-3 tys. m2. To spore wyzwanie. Nasz entuzjazm może zostać ostudzony, jeżeli będziemy musieli sami co tydzień kosić trawę. Jeśli marzy nam się konkretny dom, to należy wziąć pod uwagę, co mówią przepisy, mianowicie budynek powinien znajdować się od granicy działki w odległości 3 m — jeżeli na ścianie nie ma otworów, i 4 m, jeżeli na tej ścianie znajdują się okna lub drzwi. Wyjątkiem stanowi działka o szerokości mniejszej niż 16 m, w tym przypadku granicę możemy przysunąć do 1,5 m. Jakość gruntu, niezbędne czynności geodezyjne Tutaj warto sprawdzić, czy pod ziemią nie ma przepływu wód gruntowych. Ich obecność dyskwalifikuje domy z piwnicą. Dodatkowo badanie gruntu, pozwoli na precyzyjniejsze dobranie typu fundamentu. Niesprawdzona ziemia może przyczynić się do wielu komplikacji, które wyjdą w trakcie budowy. Jeżeli działka jest niedaleko cieku wodnego, należałoby ustalić, czy nie ma ryzyka powodziowego. Taką informację można znaleźć nawet za darmo w Internecie. Do czynności badania gruntu najlepiej jest po prostu zatrudnić geodetę. Oczywiście, jest to dodatkowy wydatek, jednak może to zapobiec w przyszłości poniesienia znacznie wyższych kosztów. Media Warto zwrócić uwagę na dostępność przyłączy mediów. Jeżeli działka nie jest uzbrojona, konieczne jest upewnienie się, czy istnieje możliwość podpięcia prądu i wody, jeśli tak, to na jakie wydatki trzeba będzie się nastawić. Może zdarzyć się, że teren jest dosyć wymagający, a to wpłynie na zwiększenie potrzebnego nakładu finansowego. Dobra informacja: do kosztów przyłączy należących do osoby budującej się, zalicza się tylko uzbrojenia na terenie działki. Poza terenem własności, koszty ponosi gmina. Księga wieczysta działki oraz wpis do rejestru gruntów Dzięki tym dokumentom dowiesz się, czy działka na pewno należy do sprzedającego. Sprawdzisz również, czy nie jest obciążona hipoteką, a także czy na działce, którą planujesz kupić, nie jest ustalona już wcześniej wspomniana służebność drogi. Jeżeli przez działkę, którą chcesz nabyć, prowadzi droga, do której prawo mają sąsiedzi, może to obniżyć wartość ziemi. Należy też sprawdzić, czy sprzedający nie wprowadza w błąd. Czy działka jest w rzeczywistości budowlaną, a nie proces przekształcania działki rolnej na budowlanej jest dosyć czasochłonny i nie zawsze jest to możliwe. Możemy także ubiegać się o zaświadczenie o uregulowaniu należności podatkowych np. w wyniku uzyskania ziemi przez sprzedającego w spadku. Umowa przedwstępna kupna działki Sporządzenie umowy przedwstępnej, zanim zostanie podpisana właściwa umowa kupna-sprzedaży działki, będzie niezbędne, jeżeli zamierzamy ubiegać się o kredyt na zakup ziemi. Dzięki tej umowie, mamy zarezerwowaną nieruchomość na określoną cenę. Możemy w spokoju sprawdzić, czy bez przeszkód postawimy tam swój wymarzony dom oraz dopełnić wszelkich formalności. Podpisując umowę przedwstępną, musimy także liczyć się z zabezpieczeniem finansowym umowy. Sprzedający nie musi, ale może wymagać zaliczki lub zadatku. Należy pamiętać, że są to różne formy zabezpieczeń. Zaliczka, w razie zerwania umowy, może zostać w całości zwrócona na konto osoby kupującej. Zadatek zostaje po stronie sprzedającej. Umowę możemy zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub u notariusza. Ten drugi sposób, chociaż wiąże się z kosztami, jest gwarantem dojścia do skutku sprzedaży. W przypadku zwykłej umowy, sprzedawca w razie jej zerwania musi oddać zadatek oraz równowartość tej kwoty. Czyli jeżeli pobrał zadatek w wysokości 5 tys. złotych, musi oddać w sumie 10 tys. zł. Koszty notarialne przy zakupie działki Oprócz kwoty, jaką musimy zapłacić sprzedawcy za zakup nieruchomości. Do sumy wydatków, będziemy musieli zaliczyć pozostałe opłaty związane z przejmowaniem ziemi wskutek transakcji. Zaliczają się do nich: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%taksa notarialna (czyli inaczej wynagrodzenie dla notariusza), której wysokość maksymalna ustalona jest w przepisach np. jeżeli wartość przedmiotu wynosi powyżej 3000 zł, ale nie przekracza zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł. Powyżej zł, ale poniżej zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej zł. Im działka będzie droższa tym maksymalny koszt wyższy,VAT od taksy notarialnej w wysokości 23%,opłata sądowa za złożenie księgi wieczystej – 60 zł,opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej - 200 zł. Proces kupowania działki nie jest prosty. Jednak powyższy poradnik pomoże uniknąć wielu błędów, tak, aby zakup był, jak najbardziej udany. Podsumowując, przed finalnym dokonaniem transakcji kupna działki powinniśmy: przyjrzeć się okolicy i sąsiadom,zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w przypadku jego braku sprawdzić, czy nasza inwestycja jest zgodna z warunkami zabudowy, sprawdzić teren pod kątem klasy ziemi, istniejących wód gruntowych oraz innych elementów ważnych w budowaniu domu,sprawdzić księgę wieczystą oraz rejestr gruntów, w celu wyeliminowania niezgodności formalnych.
. działka pod budowę domu
